|
نویدنو 16/11/1397
معضل مسکن؛
برنامه ریزی غلط یا شکست نظم خود جوش بازار؟
اگرچه بیش از صد و سی سال از تاسیس وزارت فوائد عامه در عهد ناصری می
گذرد، اما تنها در روزهای پایانی سال 1342 و با تاسیس وزارت آبادانی و
مسکن، دولت به صورت رسمی و به منظور ايجاد تمركز و هماهنگي در تهيه و
اجراي برنامه ها و طرح هاي ساختماني و تهيه مسكن و همچنين جهت تهيه و
اجراي برنامه هاي شهرسازي و ده سازي به این حوزه ورود کرد.
جدای از تصویب قوانین و استانداردهای ساخت و طراحی در
این حوزه و نیز نظارت بر نحوه ی ساخت و چگونگی اجرای ضوابط مربوط به
ایمنی، که توسط دولت و البته بعدها با نظارت و دخالت نهادهای غیر دولتی
مانند سازمان نظام مهندسی ساختمان( دههی 70 خورشیدی) انجام می شد،
همواره بخش عمده ای از این عرصه در اختیار بخش خصوصی بوده است. حتی می
توان گفت که طرح های مسکن اجتماعی نظیر آن چه در برخی کشورهای اروپایی
رایج بود، تا پیش از بحث مسکن مهر در ایران به صورت جدی و موثر و با
گستردگی چشم گیر، اجرا نشده بود. تهیه مسکن مناسب همواره یکی از دغدغه
های اساسی خانوارها در کشور ما بوده است و فقدان پاسخ مناسب به این
نیاز طبیعی، چه در دوران رژیم پهلوی و چه در دوران جمهوری اسلامی، در
ایجاد معضلات گوناگون نظیر حاشیه نشینی، بدمسکنی و ... تاثیر داشته
است. مطابق گفته ی علی چگینی،
مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در مهرماه 1396، حدود یک سوم
جمعیت شهرنشین کشور در سرپناه های نامناسب در بافت های فرسوده و حاشیه
شهرها و سکونت گاه‌های غیررسمی زندگی می کنند.(
http://www.iscanews.ir/news/846918)
شاخص دسترسی به مسکن برای دهک های اول تا چهارم درآمدی، بین 19 تا 36
سال است (اطلاعات مربوط به سال 1394) که این عدد در مقایسه با شاخص های
جهانی( 5- 8 سال) نشانه ای از بحران در این حوزه است. افزون بر این،
اگرچه مطابق برخی آمارهای رسمی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار کم تر از
چهل درصد محاسبه شده است اما مطابق برخی از ارزیابی های غیر رسمی هزینه
ی مسکن در کلان شهرها، حدود هشتاد درصد درآمدِ خانوار را در دهک های کم
درآمد به خود اختصاص می دهد.
https://www.isna.ir/news/96061307955
))
امروز هیچ کس نمی تواند مدعی وجود بحران جدی در حوزه ی مسکن نباشد؛
از مسئولین و سازندگان و اصناف وابسته به این صنعت گرفته تا دلالان و
مشاورین املاک و مصرف کنندگان، هر یک از دیدگاه خود بر وجود بحران در
بخش مسکن صحه می گذارند و بدیهی است که هریک بسته به منافع خویش سیاست
ها و راه کارهایی را برای حل بحران پیش نهاد می کنند از تحریک تقاضا با
افزایش وام و تسهیلات تا گرفتن مالیات از واحدهای خالی و قیمتگذاری
دولتی و ... .
آن چه که نمی توان منکر نقش آن در شکل گیری و تشدید این بحران شد،
تصویب و اجرای سیاست های نادرست و فاجعه باری نظیر تراکم فروشی، چشم
پوشی از تخلفات در ازای دریافت جریمه، فقدان نظارت بر قیمت گذاری و ...
است. از سوی دیگر این مسئله علاوه بر تاثیر بر اقتصاد خانوارها، به
عنوان مصرف کننده، بُعد دیگری هم دارد که بیش تر محل توجه مسئولان است:
رکود در صنعت مسکن و کسب وکار این بخش؛ سهم دوازده درصدی مستقیم بخش
مسکن در اشتغال کشور و نیز سهم هفت درصدیِ آن در تولید ناخالص داخلی،
باعث شده تا نگرانی هایی از سنخ دیگر برای مسئولان و نیز شاغلان این
حوزه پدید آید. افزایش جهشی و مداوم قیمت مسکن و اجاره بها در عین رکود
این بازار از پدیده های جالب توجه است.
در سالیان اخیر هواداران اقتصاد بازار و در راس همه ی آن ها طرفداران
فون هایک، همواره بر خود تنظیم گر بودن بازار تاکید کرده اند و تمام
مشکلات اقتصاد کشور را به دخالت دولت نسبت داده اند. اینان در تمام
مقالات، سخن رانی ها و تحلیل های خود بر مفهوم « نظم خود جوش» بازار
متمرکز شده اند و «توکل» بر امامزاده ی «نظم خودانگیخته» را دوای معجزه
آسای هر درد اقتصادی دانسته اند. حال بد نیست اگر درستی ادعای این
حضرات را درباره ی این معضل اقتصادی بیازماییم:
مطابق سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395، تعداد واحدهای مسکونی در
کشور، حدود بیست و دو میلیون و هشتصد و سی هزار واحد بوده است. که بیش
از دو و نیم میلیون واحد آن خالی بودند. در تهران نیز بیش از چهار
میلیون و دویست هزار واحد مسکونی وجود داشته است. استان تهران با سهم
حدود 19 درصدی از واحدهای خالی کشور – حدود پانصد هزار واحد خالی- در
این زمینه رکورددار است. مسئله جالب این است که علی رغم پیش بینی ها و
برخلاف انتظار، وجود این واحدهای خالی – که در معیارهای جهانی نیز بیش
از سقف لازم برای ایجاد تعادل در بازار است- موجب کاهش قیمت مسکن یا
حتی کاهش عرضه نشد بلکه در روندی معکوس، شاهد رشد تعداد واحدهای خالی و
نیز قیمت آپارتمان ها بودیم. البته می توان این افزایش بها را با
افزایش قیمت تمام شده توضیح داد اما میزان این افزایش تناسبی با
مقدار اضافه شدن بهای مصالح، سوخت، دستمزدها و هزینه های مربوط به
مجوزها ندارد. اما برای این که ببینیم که عملکرد نظم خود جوش بازار در
این زمینه چگونه بوده است باید تاثیر مسئله ی مسکن مهر را که به نوعی
مداخله دولت در بازار مسکن محسوب می شود در محاسبات لحاظ کنیم.
با توجه به مشکل مسکن، دولت وقت، در سال 1386 طرحی را برای ساخت مسکن
اجتماعی در دستور کار قرار داد. مطابق این طرح مقرر شد تا ساخت دو
میلیون و سیصد هزار واحد مسکونی برای اقشار میانی و فرودست، انجام شود
ولی در نهایت با حذف هشتاد هزار واحد، تعداد مسکن های در دست ساخت به
دو میلیون و دویست و بیست هزار واحد رسید. روزنامه ی دنیای اقتصاد
در شماره ی 4339 مورخ هفتم خردادماه سال 97، به نقل از طاهرخانی، معاون
وزیر راه و شهرسازی چنین نوشت:«
هم‌اکنون حدود ۸۸ هزار واحد از سایت
مسکن
مهر
شهرهای جدید در سطح کشور باقی مانده که برخی دارای مشکلات عدیده‌ای با
پیمانکاران طرح هستند. طاهرخانی با تاکید براینکه از زمان آغاز طرح
تاکنون ۶۰
هزار واحد از مساکن شهرهای جدید افتتاح ولی به دلیل برخی
مشکلات
هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده‌اند، گفت: این درحالی است که تعداد
۶۰ هزار واحد فاقد متقاضی نیز در شهرهای جدید وجود دارد که باید مورد
توجه قرار گرفته و تعیین تکلیف شوند.»
تا مرداد ماه سال 1396، حدود یک میلیون و نهصد هزار واحد از پروژه
مسکن مهر، تکمیل و افتتاح شد و در حدود یک میلیون و ششصد هزار واحد از
این تعداد نیز به خانوارها تحویل شده است.
مقایسه این اعداد با آمار منتشر شده ی مربوط به طرح سرشماری و نفوس در
سال 95 نتایج زیر را نشان می دهند :
-
کل طرح مسکن مهر تنها در حدود ده درصد واحد های مسکونی کشور است.
-
شصت هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی، تنها حدود دو درصد از ساختمان های
مسکونی خالی کشور را تشکیل می دهد.
-
علاوه بر این ها با توجه به تعداد ساختمان های مسکن مهر در استان تهران
که شامل پرند، اندیشه و پردیس هستند، مجموع این واحدها در تهران یکصد و
هشتاد و سه هزار واحد است.که حتی در صورت خالی بودن تمامی آنها، (فرضی
که با عدد60 هزار واحد بدون متقاضی مسکن مهر همخوانی ندارد) در مقایسه
با آمار مربوط به ساختمان های خالی تهران، حدود یک سوم آمار واحدهای
خالی استان تهران را در بر می گیرد و اگر بخواهیم این فرض را «واقعی»
کنیم می توانیم تمام 60 هزار واحد بدون متقاضیی مسکن مهر را در تهران
در نظر بگیریم که در این صورت نسبت مسکن مهر خالی در تهران به کل
واحدهای غیرمسکون استان از رقم 13 درصد تجاوز نخواهد کرد.
اعداد فوق گویای آن است که طرح مسکن مهر تاثیر چشم گیری بر بحران
فعلی مسکن نداشته و ندارد پس حال به سراغ نظم خود تنظیم گر بازار
برویم:
مطابق گزارش خبرگزاری ایسنا در 14 تیر 1397، سالیانه حدود 96000 واحد
در تهران پروانه ساخت می گیرند که حدود 36000 واحد بیش از رشد تعداد
خانوارهای تهرانی است. با توجه به وجود بیش از پانصدهزار واحد خالی در
تهران و رکود بازار معاملات ملک (در تهران و سایر نقاط کشور)، انجام
ساخت و ساز جدید خلاف نظم ادعایی است و این روال خلاف «قاعده» وقتی
نمایان تر می شود که افزایش سرسام آور بهای ملک نیز در این شرایط در
نظر گرفته شود. در حقیقت نظم خود جوش بازار نه تنها موفق نشده که این
روند نادرست را تصحیح کند بلکه بخش خصوصی کماکان در پی کسب سودهای
هنگفت در بخش مسکن، به دنبال ساخت و سازهای جدید و اتلاف منابع کشور
است. گزارش عباس آخوندی، وزیر پیشین نئولیبرال مسکن، که از سینه چاکان
نظم خودانگیخته و هوادار سرسخت عدم دخالت دولت در بازار بود، خود
گویای وضعیت است:
روزنامه ی اطلاعات در 23 فروردین 1396 از قول وزیر راه و شهر سازی
چنین نوشت:«
اگر صدور پروانه‌های ساختمانی ادامه یابد تا ۱۲سال آینده یک تهران دیگر
ساخته می‌شود. وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ظرف ۱۰ سال گذشته به
تعداد واحدهای خالی از سکنه ۲ میلیون واحد اضافه شده است، گفت: بیش
از دو برابر ارزش بورس ایران، خانه خالی ساخته شده داریم و این
سرمایه‌ای است که کنار گذاشته شده است ... تعداد واحدهای مسکونی در
ایران از سال ۹۰ تا سال ۹۵ رشد قابل ملاحظه‌ای داشته، به طوری که در
سال ۹۰ حدود 21.5میلیون خانه مسکونی داشتیم که در سال ۹۵ این عدد به
25.4 میلیون واحد مسکونی رسیده. این رقم رشدی جدی است؛ اما نکته مهم
وجود خانه‌های خالی از سکنه در ایران است که رو به فزونی گذاشته است.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: 25.4 میلیون خانه در کشور داریم با 24.1
میلیون خانوار؛ شاید این عدد خوب باشد که به ازای هر یک خانوار یک واحد
مسکونی یا بیشتر وجود دارد. این به ظاهر اتفاق خوبی است، اما واقعیت
امر این نیست.چرا که تعداد خانه‌های خالی از سکنه در ایران در سال ۸۵
حدود ۶۳۰ هزار واحد، در سال ۹۰ حدود یک میلیون و ۶۶۰ هزار واحد بوده که
در سال ۹۵ این تعداد به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد مسکونی رسیده است.
این عضو کابینه دولت گفت: اگر یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ ساخته
شود و خالی از سکنه بماند و قیمت آن حدود ۳۵۰ میلیون تومان در نظر
گرفته شود، مفهوم آن این است که ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری بدون
بهره‌وری در کشور صورت گرفته است. وی ادامه داد: در تهران تعداد
خانه‌های خالی از سکنه از ۳۲۷ هزار واحد مسکونی در سال ۹۰ به رقم ۴۹۰
هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در سال ۹۵ رسیده پس باید فکری در این
باره کنیم و عقل به ما حکم می‌کند که این روند متوقف شود.آخوندی
خاطرنشان کرد: آنچه رشد خانه‌های خالی از سکنه نشان داده و در شهرها رخ
می‌دهد این است که حدود ۱۹ میلیون بدمسکن داریم که یا در بافت‌های
میانی هستند یا در بافت‌های حاشیه‌ای زندگی می‌کنند. در عین حال اگر در
تهران آمار صدور پروانه‌های ساختمانی را ملاحظه کنید می‌بینید که در
سال های ۸۹، ۹۰ و ۹۱ حدود ۷۶۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر
شده که رقم بسیار بزرگی است و مفهوم آن این است که در تهران نباید بدون
خانه داشته باشیم. وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه ۵۰ درصد
صدور پروانه‌های ساختمانی مربوط به مناطق یک، ۲، ۳، ۴ ،۵ و ۲۲ است که
عمدتاً برای سکونت ساخته نشده، بلکه برای تجارت است، گفت: مشکل ما
در ایران مدیریت شهری است، چرا که موضوع شهر به مال التجاره تبدیل شده
است.» (تاکیدها از نگارنده ی این مطلب است).
یکی از نکات مهم در مصاحبه ی وزیر سابق، اشاره به 250 میلیارد دلار
سرمایه گذاری بدون بهره برداری در بخش مسکن – واحدهای خالی- است.
اهمیت این اتلاف سرمایه که به دست بخش خصوصی و نه دولتی انجام شده،
هنگامی آشکار می شود که بدانیم میزان درآمد ایران از تولید نفت در سال
2016 میلادی تنها 36 میلیارد دلار و در سال 2017 اندکی بیش از 40
میلیارد دلار بوده است!
نگاهی اجمالی به بازار مسکن که اتفاقا دولت در آن کم ترین میزان
دخالت را دارد نمونه ای از نتیجه ی سازوکار خودتنظیم گر بازار را در
پیش چشم می گذارد: اتلاف سرمایه، افزایش بی رویه قیمت و محروم ماندن
توده های عظیم مردم از دسترسی به مسکن مناسب!
|
