نویدنو:09/09/1387                                                                     صفحه قابل چاپ است

 نویدنو

 

واقعه سال ‌١٣٩٠ چيست؟

سياست‌گذاري و برنامه‌ريزي مسكن - ماهيت آمار‌هاي طرح جامع مسكن!

گفتگوی ایسنا با دکتر ستاری عضو هیئت علمی دانشگاه تهران


اشاره:
 آن‌چه كه در پي مي‌آيد ششمين و آخرين بخش از گزارش گفت و گوي خبرنگار سرويس مسائل راهبردي خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا) با دكتر بيت‌الله ستاريان عضو هيأت علمي دانشگاه تهران درباره سياست‌هاي توليد مسكن است كه به  بررسي ابهامات آماري در بخش مسكن مي‌پردازد. 

دكترستاريان در ادامه اين گفت و گو با اشاره به تناقض موجود ميان آمار‌هاي ارائه شده در طرح جامع مسكن با داده‌هاي سرشماري 1375، تكرار اشتباهاتي از اين دست را در مجموعه‌اي از متون سياستي و برنامه‌ ها و مواضع وزارت مسكن، معنا دار تلقي مي‌كند و در اين گفت و گو تلاش مي‌كند تا پيامد‌هاي اين وضعيت را توضيح دهد.

او كه از يك انفجار در تقاضاي مسكن در انتهاي اين دهه سخن مي‌گويد معتقد است آمار‌هاي ارائه شده از سوي وزارت مسكن در سال‌هاي گذشته، همواره سعي در پنهان كردن اين واقعيت داشته‌اند.
 دكترستاريان با اشاره به اين كه با از دست‌رفتن زمان، به مثابه بزرگترين سرمايه در برنامه‌ريزي مسكن، هيچ قدرت اقتصادي يا مديريتي‌اي امكان پاسخ به تقاضاي بزرگ انتهاي اين دهه را نخواهد داشت، توجه دلسوزان نظام به پيامد‌هاي اجتماعي - سياسي از دست رفتن فرصت و مواجهه با وضعيتي جبران ناپذير در پايان اين دهه را بسيار ضروري مي‌داند.

سرويس مسائل راهبردي ايران، اظهار اميدواري مي‌كند ايجاد يك عرصه‌ عمومي براي گفت وگوي دانشگاهيان و حرفه‌مندان با مديران و سياست‌گذاران درباره‌ي سياست‌ها و برنامه‌هاي شهري، ضمن مستندسازي تاريخ شهرسازي و نظارت عمومي بيشتر بر فرآيند سياست‌گذاري عمومي در اين حوزه، موجب طرح ديدگاه‌هاي جديد و ارتقاي كيفيت فرآيند سياست‌گذاري طراحي و برنامه‌ريزي شهري كشور شود.
 سرويس مسائل راهبردي ايران rahbord.isna@gmail.com آمادگي خود را براي انعكاس ديدگاه‌هاي وزارت مسكن و شهرسازي، مركز آمار ايران، استادان، متخصصان و حرفه مندان اين حوزه در بررسي دقيق‌تر ابعاد مختلف برنامه‌ريزي مسكن در ايران اعلام مي‌كند. 
 در پي متن كامل ششمين و آخرين بخش از گزارش نهمين كارگاه بررسي و نقد طرح جامع تهران، به حضور خوانندگان گرامي تقديم مي‌گردد.

تصميم برخي از كارشناسان!

خبرنگار:
 شما پيش از اين نقد‌هايي به آمار‌هاي ارائه شده درباره‌ي ميزان نياز كشور به مسكن ارائه كرديد و در اين زمينه تأكيد زيادي بر نادرستي آمار ارائه شده در طرح جامع مسكن داشتيد، توضيح دهيد كه دقيقاً نقد شما در اين باره چيست و بر اساس چه مستنداتي آن را وارد مي‌دانيد؟

دكتر ستاريان:
واقعيت اين است كه در راستاي منافع برخي از افراد، فاصله عرضه و تقاضاي مسكن نبايد افشا شود - زماني كه اين فاصله نشان داده شود به طور قطع مسوولان به اين نتيجه مي‌رسند كه كشور در آستانه‌ي يك بحران ملي قرارمي‌گيرد و اقدام به تدوين برنامه‌ مي‌كنند. به نظر مي‌رسد كارشناسان وزارت مسكن تمايلي به آشكار كردن اهميت ابعاد مسئله مسكن ندارند به طوري كه حتي در طرح جامع مسكن نيز اين مسئله كوچك جلوه داده مي‌شود – علت معضل كنوني مسكن، از سوي مسئولان صادق اين بخش، ساده انگاري و ازجانب بخشي از بدنه فعالان كارشناسان مسكن، منافع مادي سرشاري است كه به دست مي‌آورند - تعادل در بخش مسكن، منافع افرادي را كه به صورت كلوني و مافيايي در اين حوزه فعالند از ميان مي‌برد.

به اعتقاد من، بخشي از كارشناسان وزارت مسكن از سال‌هاي گذشته تا كنون نخواسته‌اند اهميت ابعاد مسئله مسكن را آشكار كنند. تا آن جا كه حتي در طرح جامع مسكن نيز مسئله مسكن كوچك جلوه داده مي‌شود. بارها در گفت وگو با مسئولان وزارت‌ مسكن بر اين نكته تاكيد شده است؛ هنگامي كه به نقش تاثيرگذار و سرنوشت ساز مسكن آگاهي داريد، بايد به ‌جاي كوچك جلوه دادن معضل مسكن، آن را همان ‌گونه‌ كه هست و به عنوان يك بحران ملي به سياست گذاران و تصميم‌گيران كشور معرفي كنيد تا از اين طريق وزارت مسكن بتواند بخش‌هاي مختلف دولت را نسبت به حجم واقعي مسئوليت خود و بسيج امكانات‌شان براي انجام اين مسووليت‌ها و توسعه اين بخش، متقاعد كند. به نظر مي‌رسد علت معضل مسكن از سوي مسئولان صادق اين بخش، ساده‌انگاري و ازجانب بخشي از بدنه‌فعالان كارشناسان مسكن، منافع مادي سرشاري است كه به‌دست مي‌آورند. تعادل در بخش مسكن، منافع افرادي را كه به صورت كلوني و مافيايي در اين حوزه فعالند از ميان مي‌برد. اكنون سرمايه‌گذاران در بخش مسكن سودهاي كلاني مي‌برند. در حالي‌كه سود طبيعي در اين بخش بايد حدود 20 تا 25 درصد باشد، اما اكنون 45 تا 50 درصد از اين بخش سود كسب مي‌شود. اين وضعيت نشان دهنده اين واقعيت است كه در راستاي منافع برخي از افراد، فاصله عرضه و تقاضاي مسكن نبايد افشا شود. زماني كه اين فاصله نشان داده شود به طور قطع مسوولان به اين نتيجه مي‌رسند كه كشور در آستانه يك بحران ملي قرار دارد و اقدام به تدوين برنامه‌ مي‌كنند.

به اعتقاد من انگيزه بدنه مشاوره و كارشناسي بخش مسكن در اين زمينه بايد مورد بررسي قرار گيرد. برخي كه با آمارهاي غلط قصد دارند مانع توجه به اين بخش شوند، همواره با تئوري‌هاي مختلف، بخش مسكن را تغذيه كرده و اهداف خود را پيش مي‌برند. به طور مثال بعد از فشارهاي زيادي كه در دوره وزير پيشين به وزارت مسكن وارد شد، اين وزارت‌خانه سند راهبردي ـ اجرايي طرح جامع مسكن را تهيه كرد، اما آمارهايي كه در اين طرح برآورد شده است اشتباه و غلط بود. در مقايسه‌ي آمار‌هاي ارائه شده در اين طرح با آمارهايي كه از سوي وزارت اقتصاد و دارايي ارائه شده است، ملاحظه مي‌كنيم كه تدوين كنندگان اين طرح، سعي در اغراق در ميزان واقعي توليد مسكن در آن برهه از سويي، و پايين نشان‌دادن سطح نياز، ازسوي ديگر داشتند.


طرح جامع مسكن مدعي است تعداد واحد‌هاي مسكوني از 75 تا 84 ،900 هزار واحد مسكوني ساخته شده است
 در حالي كه بالاترين آمار توليد مسكن در طول اين سال‌ها 500 هزار واحد بوده‌ است

بنا به ادعاي آمار موجود ادعا شده، در حال حاضر 17.400ميليون واحد شهري و روستايي در كشور وجود دارد، در حالي كه تعداد واحد‌هاي مسكوني موجود، نمي‌تواند بيش از 14ميليون واحد باشد. اما در طرح جامع مسكن نيز تعداد واحد‌هاي شهري حدود 10 ميليون و تعداد واحد‌هاي روستايي حدود 5 ميليون واحد روستايي، گزارش شده است، اين امار صحيح نيست؛ چرا كه در سال 1375 تنها 10.700ميليون واحد مسكوني داشته‌ايم كه از آن سال تا هنگام تدوين اين طرح، 5 ميليون واحد به اين آمار افزوده شده است. اما نكته مهم اين جاست كه در طول اين سال‌ها ما مي‌بايست پاسخ گوي عواملي نظيراستهلاك و تخريب نيز باشيم. با توجه به نرخ استهلاك بالاي كشور، به نظر مي‌رسد در طول اين سال‌ها حدود سه ميليون تخريب داشته‌ايم، در اين صورت بايد حدود 8‌ ميليون واحد مسکوني يعني سالانه 800 هزار واحد، توليد كرده باشيم تا بتوانيم 15‌ ميليون واحد مسكوني را در آمار نشان دهيم. در طرح جامع مسكن، تعداد واحدهاي مسكوني شهري 9 ميليون و 900 هزار واحد گزارش شده است. بنا براين، گزارش طرح جامع مسكن، در مقايسه با سال 1375 كه تعداد واحد‌هاي مسكوني شهري 7 ميليون واحد بود، مدعي است تعداد واحد‌هاي مسكوني موجود از سال 75 تا كنون 3 ميليون واحد افزايش يافته است.
 در اين صورت با توجه به نسبت واحد‌هاي روستايي به شهري، بايد كل واحد‌هاي مسكوني نيز حداقل5/1 ميليون واحد افزايش يافته باشند. اما اگر تعداد واحد‌هاي تخريب شده را اضافه كنيم، غيرممكن است كه از سال 75 تا كنون اين تعداد مسكن احداث شده باشد. چرا كه اگر تعداد واحد‌هاي تخريب شده و واحدهاي روستائي را به اين آمار اضافه كنيم، به اين نتيجه مي‌رسيم كه طي 9 سال، 5/8 ميليون واحد مسكوني در كل كشور توليد شده است.

خبرنگار:
 تعداد واحد‌هاي تخريب شده را از كدام منبع استخراج كرده‌ايد؟

 دكتر ستاريان:
 عمدتاً تعداد واحدهاي تخريب شده از مقايسه آماري به وجود مي‌آيد يعني ساختمان‌هائي كه در يك دوره از آمارگيري از بين رفته‌اند به راحتي مقدار تخريب واحدها را در آن گروه تعيين مي‌كنند ولي آمارهاي رسمي نيز در شهرها از طريق دستور تخريب وجود دارد.
 به طور مثال درسال 1375 واحدهاي كم دوام (ساخته شده از آجر و چوب1 ميليون 528 هزار يا سنگ و چوب) ، واحدهاي كم دوام (667 هزار بلوك سيماني، 246 هزار و748واحد تمام آجر يا سنگ و آجر و فاقد سازه اسكلتي). بي دوام (خشت و چوب) 1 ميليون و 79 هزار و 368 واحدو از خشت و گل 561 هزار و 779 واحد بود.در يك پروسه 20 ساله، واحدهاي بي‌دوام و كم دوام به‌ طور طبيعي از چرخه‌مصرف حذف‌ مي‌شوند. اين ارقام نشان‌دهنده ضريب بالاي استهلاك ساختمان‌ها در كشور است. ضريب استهلاك يك خانه خشتي 10 درصد است. اما ضريب استهلاك يك خانه بتون آرمه 2 درصد است. در زلزله‌ي بم، حدود 70 تا 75 درصد واحدهاي مسكوني تخريب شدند. علت اين‌ ميزان تخريب، وجود 75 درصد خانه‌هاي بي‌دوام و كم دوام بود. احتمالاً اين‌ميزان واحد‌هاي كم دوام و بي دوام در همه شهرها وجود دارد. در همان 1375 سال 10‌ميليون و 700 هزار واحد مسكوني وجود داشت كه حدود 70 درصد آن‌ها نيز كم دوام و بي دوام بودند.

خبرنگار:
 داده‌هاي سرشماري سال 1385 در اين باره چه اطلاعاتي به ما مي‌دهد؟

 دكتر ستاريان:
 ولي با توجه به آمارگيري سال 1385 نمايانگر افول درصد كم دوام و بي دوام به خانه‌هاي با دوام هستيم و از طرفي شاهد هنوز ساخت و سازماني به صورت بي دوام و عمدتاً كم دوام در استان‌هاي محروم و مناطق روستائي مي‌باشيم كه منجر گرديده است كه جمع كل واحدهاي فوق چندان تغييري نكند.
بنابراين اگر ميزان تخريب واحد‌هاي مسكوني را در طول دوره‌ي مورد مطالعه‌ي طرح جامع مسكن، به داده هاي اين طرح درباره‌ي واحد‌هاي موجود شهري و روستايي اضافه كنيم مي‌توانيم نتيجه بگيريم كه طرح جامع مسكن ادعا دارد كه در فاصله زماني 1384-1375 حدود 8 ميليون مسكن شهري و روستايي، يعني سالانه 800 هزار واحد توليد شده است. تنها در اين صورت است كه مي‌توانيم تعداد واحد‌هاي مسكوني موجود را 15 ميليون واحد بدانيم، اين در حالي است كه حتي اگر سرمايه‌، تكنولوژي و نقدينگي لازم وجود مي‌داشت، مصالح موجود امكان ساخت اين تعداد واحد مسكوني را نمي‌داد. بالاترين آمار توليد سالانه مسكن در طول اين دهه 500 هزار واحد مسكوني در سال است. تنها در يك مورد وزارت مسكن آمار يك سال را 600 هزار واحد اعلام كرد كه اين موضوع مورد انتقاد قرار گرفت و بعد از بررسي مشاهده شد كه اعداد و ارقام اشتباه بوده است. 

نياز بخش مسكن به آمارگيري 5 ساله

در بخش مسكن نياز به دوره‌هاي آمارگيري 5 ساله داريم . در آمارگيري 10 ساله، معمولا خانه‌هاي بي‌دوام و كم دوام كه عمر مفيد 10 الي 15‌ ساله داشته باشند را به كلي از مجموع آمار حذف‌ مي‌كنند. بر اساس آمار سال 1375، تعداد واحد‌هاي ساخته شده قبل از سال 1345، 1 ميليون و 727 هزار و 41 واحد است كه در حال حاضر حداقل 40 سال عمر دارند. بين سال‌هاي 45 تا 54 نيز، 1 ميليون و 609 هزار و 207 واحد ساخته شده است.
 دليل اين‌كه چرا اين آمارها اشتباه مطرح مي‌شوند روشن نيست، تاجايي كه شاهد اين آمارها در اسنادي هستيم كه از سوي وزارت مسكن براي مجلس ارسال شده است. زماني كه بحث از آمار مسكن مي‌شود، اعداد و ارقام بسيار واضح است، اما مشخص نيست،‌ با چه انگيزه‌اي آمار‌ها اين گونه ارائه مي‌شوند. دليل سرپوش گذاشتن روي فاصله‌ ميان عرضه و تقاضا با ارائه‌ي آمار‌هاي اين‌چنيني چيست؟ چرا وزارت مسکن و شهرسازي صورت مسأله را کوچک جلوه مي‌دهد؟ چرا به جاي پرداختن به بحران و حل آن، ابعاد واقعي بحران مسکن را کتمان مي‌کنند؟ طرح جامع مسكن، رشد تعداد خانوار موجود در هر سال را 400 هزار خانوار گزارش داده است در حالي كه رشد تعداد خانوار در هر سال 600 تا 800 هزاربوده است.

در طرح جامع مسكن آمده است كه كل خانوار شهري در سال 1384، 11 ميليون خانوار بوده است، اما اين آمار نمي‌تواند درست باشد چرا كه در سال 1375، يعني 9 سال قبل، ميزان جمعيت خانوار شهري 7 ميليون و 900 هزار خانوار بود. بنابراين براساس آمار ارائه شده درطرح جامع مسكن تعداد خانوار شهري تنها حدود سه ميليون خانوار افزايش يافته است؛ حتي اگر فرض كنيم خانوارهاي روستايي هم 2 ميليون خانوار افزايش جمعيت داشته‌اند، با افزودن اين تعداد، نتيجه مي گيريم كه بر اساس طرح جامع مسكن طي 9 سال تنها 5 ميليون خانوار جمعيت افزايش يافته است و براين اساس، رشد خانوار موجود در هر سال، تنها400 هزار خانوار بايد باشد، در حالي كه رشد سالانه تعداد خانوار‌هاي كشور درحال حاضر 600 تا 800 هزار خانوار و ميزان رشد جمعيت خانوار طي 9 سال گذشته بيش از 5 ميليون خانوار است. چنان‌كه بر اساس سالنامه آماري تعداد ازدواج‌ها درسال 75، 480 هزار، سال‌82،681 هزارمورد بوده است.

با توجه به آمارهاي سال 1375 مشاهده مي‌شود كه پسران سنين 5-9 سال، در سال مورد نظر 4 ميليون و 324 هزار نفر بوده، با افزودن جمعيت دختران به اين تعداد، ميزان آن به 8 ميليون و 400 هزار نفر مي‌رسد، همچنين در سنين 14-10 سال تعداد جمعيت 9 ميليون و 80 هزار نفر بوده كه تعداد جمعيت مردان به تنهايي در اين سال 4 ميليون و 600 هزار نفر بوده است، در سنين 20-15 سال تعداد جمعيت 7 ميليون و 100 هزار نفر بوده كه 3 ميليون و 570 هزار نفر آن‌ها مرد بودند، با اين فرض كه يك درصد اين افراد فوت و يك درصد ديگر مهاجرت كردند، روشن است كه بقيه موجودند و امكان حذف آن‌ها وجود ندارد. چنان‌چه تعداد روساي خانوار يعني مردهاي آن زمان را جمع كنيم كه اكنون 25 تا 30 ساله شده‌اند، نيازمند تدوين برنامه‌اي براي خانه‌دار شدن اين افراد مي‌باشيم. اين وضعيت نياز به برنامه‌اي جامع را براي خانه‌دار شدن اين گروه سني نشان مي‌دهد. با اين فرض كه همه 30 تا 35 ساله‌ها تشكيل خانوار دادند، در سال 90، 5/12ميليون زوج آماده تشكيل خانوار وجود دارد. اين آمار روشني است كه نمي‌توان روي آن سرپوش گذاشت. سرشماري سال 1385 نيز مويد آمار فوق است و تعداد جمعيت گروه 20 تا 24 سال 9.011.422 نفر و 25 تا 29 ساله را 7.224.925 و 30 تا 34 ساله 5.553.531 نفر اعلام مي‌نمايد. 

خبرنگار:
 اما آمار طرح سرشماري سال 1385 تعداد واحد‌هاي مسكوني موجود را بيش از 17 ميليون واحد اعلام كرده است. اين رقم حتي از عددي كه در طرح جامع مسكن برآورد شده است، بيشتر است. 

ستاريان:
  آمار سرشماري 1385 با توجه به تغيير نحوه آمارگيري نسبت به دوره‌هاي قبل قطعاً داراي اشتباه است؛ چرا كه اگر مبناي فوق را در نظر بگيريم قاعدتاً بايد سالانه 950هزار الي يك ميليون واحد مسكوني در طي دوره ده ساله(75 تا 85) ساخته باشيم تا به موجودي ما 6 ميليون و 300هزار هزار واحد مسكوني اضافه شده باشد كه اين غير ممكن است، زيرا ضمن مباحث نقدينگي و آمارهاي موجود بانك مركزي، اصولاً مصالح ساختماني موجود در كشور از جمله سيمان و آهن به عنوان مهمترين مصالح ساختماني امكان توليد بيش از 6000 هزار واحد مسكوني را نمي‌دهيد چنانچه مستحضر هستيد ظرفيت اسمي كارخانه‌هاي سيمان در انتهاي دهه گذشته حداكثر 29 ميليون تن بوده است كه با اين مقدار سيمان با در نظر گرفتن مصارف ديگر آن امكان توليد بيش از 600 هزار واحد مسكوني با فرض اسكلت فلزي موجود نبوده است.
 از سوي ديگر تعريف واحد مسكوني در سرشماري سال 1385 داراي اشكال دارد. مي‌دانيم كه با اندكي تغيير در اين تعريف، ممكن است تغييرات زيادي در نتيجه‌ي آمارگيري پديد آيد. اختلافات آمار سازمان نوسازي شهرداري درباره‌ي نسبت خانوار به واحد مسكوني با آن‌چه كه اداره آمار ارائه كرده است، گواهي بر وجود خطا در سرشماري سال 1385 است. 

استفاده از يك معيار نادرست براي محاسبه نياز مسكن

5/12 ميليون زوج آماده تشكيل خانوار در سال 1390
 نياز به توليد 14 ميليون واحد مسكوني در طول دهه‌ي جاري
 

براي محاسبه تعداد مسكن مورد نياز بايد تعداد خانوار آينده را محاسبه كنيم. در اين زمينه محاسبه بعد خانوار هميشه نتيجه درستي به ما نمي‌دهد يا حداقل در جامعه ما صادق نيست، علت اين موضوع وجود يك هرم جمعيتي نامتجانس است. درروش بعد خانوار، براي محاسبه‌ي تقاضاي واحد‌هاي مسكوني، جمعيت موجود را تقسيم بر ميانگين تعداد اعضاي خانواده(بعد خانوار)، مي‌كنند، اما با توجه به آمار سال 1375 و با بررسي هرم جمعيتي جامعه مشاهده مي‌شود كه اكثر جمعيت كشور ما در سنين 5 تا 25 سال قرار دارند كه جمعيتي بيش از 30 ميليون نفر را شامل مي‌شوند. اكنون بخشي از اين افراد به سني رسيده‌اند كه مي‌توانند تشكيل خانواده بدهند. ميزان جمعيت در سنين بالاتر بسيار پايين است به طور مثال ميزان جمعيت در سنين 45- 40 سال حدود 2 ميليون و 800 هزار نفر و سنين 60 - 55 ساله‌ها حدود 1 ميليون و 300 هزار نفر است.
بنا براين تنها راه حل محاسبه تعداد خانوار در كشور ما، محاسبه تعداد مردان مجرد است. به اين علت كه مردها با دختران هم‌سن خود و سن‌هاي پايين‌تراز خود هم ازدواج مي‌كنند، بنابراين آن‌ها را در راس قرار مي‌دهيم. با نگاهي به آمار سال 1375 مشاهده مي‌كنيم افراد سنين 15 تا 19 ساله آن زمان اكنون تقريبا 25 تا 30 سال دارند و از طرفي 20 تا 24ساله‌هاي آن زمان اكنون تقريبا 30 تا 35 ساله‌اند. چنان‌كه در پيش گفتم، در سال 90 با اين فرض كه همه 30 تا 35 ساله‌ها تشكيل خانوار دادند، 5/12 ميليون زوج آماده تشكيل خانوار وجود دارد و اگر روساي اين خانوار تشكيل خانوار ندهند ايجاد مشكل مضاعف مي‌كند يعني تقاضا براي مسكن مجردي بالا مي‌رود. به اين علت كه در شرايط عادي، مسكن حداقل براي يك خانوار 2 نفره در نظر گرفته مي‌شود. حال اگر ازدواجي صورت نگيرد، نياز به مسكن تك نفره افزايش مي‌يابد، در اين صورت تقاضا بيش از گذشته افزايش مي‌يابد. مثلا در مورد 100 مرد مجرد بايد حداقل 120 واحد مسكوني داشته باشيم چرا كه ممكن است از اين تعداد 10 تا 20 درصد آن‌ها مجرد باقي بمانند. اگر هرم سني جامعه‌ كاملا متعادل بود ‌مي‌توانستيم از معيار بعد خانوار براي تعيين‌ميزان نياز آينده مسكن استفاده كنيم. در اين صورت (در يك هرم جمعيتي متعادل) روش بعد خانوار و روش رئوس خانوار هر دو يك نتيجه به دست‌ مي‌داد، اما در شرايطي كه هرم سني جامعه نامتعادل است، با توجه به جوان بودن سن جامعه، شيوه رئوس خانوار بيش از روش‌هاي ديگر پاسخ‌ مي‌دهد. ممكن است خانوار تشكيل ‌شود، اما همچنان با والدين خود زندگي‌ كنند يعني استقلال مكاني نداشته باشند، اما آمار اين خانواده‌ها بسيار كم است كه با ضرايبي تعداد آن را نيز در نظر‌ مي‌گيريم.

خبرنگار:
گفتيد كه تعداد مردان مجرد تا سال 1391 حدود 12 ميليون و 500 هزار نفر است. به اين عدد بايد بخشي از تقاضايي را كه در سال‌هاي قبل پاسخ داده نشده است، اضافه كنيم. با لحاظ كردن ضريب استهلاك بالا و تقاضاي از پيش مانده‌ي مسكن، چه‌ميزان واحد مسكوني در سال 90 مورد نياز است؟

دكترستاريان:
حدود 14‌ميليون واحد مسكوني در طول دهه جاري تا سال 91 بايد توليد شود. البته اگر حسب امارهاي بانك مركزي تعداد حدود 5  ميليون واحد مسكوني ساخته شده در سال‌هاي گذشته را از عدد 14 ميليون كسر كنيم، بايد حدود 9  ميليون واحد مسكوني تا سال 91 ساخته شود. اگر از ابتداي دهه شروع به توليد مسكن‌ مي‌شد، در حال حاضر براي پاسخ به نياز جامعه، بايد حدود 1‌ميليون و 400 هزار واحد مسكوني در سال توليد مي‌كرديم. اما با وضعيت موجود بايد حدود 2‌ميليون توليد در سال داشته باشيم تا پاسخ گوي نياز جامعه باشيم و ضريب خانوار ساكن در واحد مسكوني از15/1 به 1/1 خانوار در هر واحد مسكوني برسد كه البته عدد 1/1نيز عدد بزرگ و نامطلوبي است، بايد نسبت خانوار به واحد‌هاي مسكوني تقريباً يك به يك باشد نه يك و يك دهم.

تلاش براي مخدوش كردن ‌صورت واقعي مسأله مسكن

خبرنگار:
شما مي‌گوييد كه آمار و اطلاعات كاملاً روشن است،همچنين از ابعاد اجتماعي - سياسي بزرگ و پر اهميت پيامد‌هاي تداوم وضع فعلي سخن مي‌گوييد. پرسش من اين است كه اگر اين اندازه كه شما مي‌گوييد مسئله روشن است، چرا ساير مراجع مسوول، تدوين كنندگان اين آمار مورد بازخواست قرار نداده‌اند؟

دكتر ستاريان:
نکته در همين‌جا است. گاهي بررسي هاي کارشناسي ساده است، اما اجازه تفهيم و بيان مطلب داده نمي‌شود. با ابرازهاي مختلف تلاش ‌مي‌شود تا صورت واقعي مسأله مسكن مخدوش شود. محاسبه‌ي صحيح تعداد خانوار و برآورد نياز مسكن در يک دهه مسأله‌ي چندان كار پيچيده‌اي نيست. 

شواهد لازم براي تشخيص شكاف زياد ميان عرضه و تقاضا، وجود دارد. به عنوان مثال كافي است تا وام مسكن را افزايش دهيم، در اين صورت باز هم شاهد خواهيم بود كه هيچ‌ تأثيري در قدرت خريد مردم نخواهد گذاشت، بلكه به همان ‌ميزان، افزايش قيمت‌ در بخش مسکن صورت مي‌گيرد. قيمت يك كالا را ‌مي‌توان با محاسبه‌ي مجموعه مواد اوليه، فرآيند توليد، برآورد هزينه‌ها و به علاوه سود تعيين کرد؛ اما اگر توليد كالا انحصاري و يا کم باشد، عرضه و تقاضا تعيين كننده‌ي قيمت کالا است. با تزريق پول به جامعه و افزايش قدرت خريد آن‌ها، تقاضاي مطلق به تقاضاي مؤثر تبديل مي‌شود. با افزايش تقاضاي مؤثر، به دليل عرضه‌ي پايين مسکن، قيمت آن به شدت افزايش مي‌يابد. در اين حالت دوباره از تقاضاي موثر كاسته مي‌شود، به تقاضاي مطلق افزوده مي‌شود؛ به اين معنا که مردم از مجموعه‌ي تقاضاي مؤثر حذف مي‌شوند. تقاضاي موثر به تقاضاي مطلق تبديل مي‌شود و دوباره به دوران ركود وارد مي‌شويم.

با در دست داشتن آمار سال 1375 محاسبه‌ي صحيح تقاضاي امروز مسكن كشور، كار پيچيده‌اي نيست که نيازمند جعيت شناس معتبر و معروف باشد
جامعه بدون ساماندهي مسكن قابل كنترل نيست

خبرنگار:
 آقاي دكتر در ليست تهيه كنندگان طرح جامع مسكن نام يكي از جمعيت شناسان و كارشناسان مشهور هم به چشم مي‌خورد، چطور ممكن است چنين اشتباهات بزرگي در اين طرح رخ داده باشد؟

دكتر ستاريان:
نحوه‌ي استفاده از آمار بسيار مهم است. با در دست داشتن آمار سال 1375 محاسبه‌ي صحيح تقاضاي امروز مسكن كشور كار پيچيده‌اي نيست که نيازمند جعيت شناس معتبر و معروف باشد. هر شخصي که در زمينه‌ي آمار و ارقام اطلاعاتي داشته باشد مي تواند با تراز 5 درصد، برآوردهاي لازم را انجام دهد. براي اثبات اين مدعا، آماري در همين حد نيز کفايت مي‌کند. درست است که مي‌توان کارهاي جزئي‌تر، دقيق‌تري انجام داد که در اين صورت نياز به يک متخصص است.

من آمار نفوس و مسکن در سال 1375 را كه رسماً منتشر شده است، مبناي کار خود قرار داده‌ام. اعدادي كه به آن‌ها اشاره شد، در اين گزارش تا عدد يکان آن‌ها هم ذکر شده‌است. يعني 5 تا 9 ساله‌ها 8481845 خانوار، آمار 10 تا 14 ساله‌ها 9080676 خانوار، آمار 15 تا 19 ساله‌ها 7115547 خانوار و آمار 20 تا 25 ساله ... . اين آمار موجودند و ضرايب‌شان هم مشخص است.

البته بخشي از دليل كم توجهي مسئولين به اين بخش، اين است كه اجازه‌ي طرح ابعاد واقعي اين فاجعه به آن‌ها داده نمي‌شود. اما از طرفي واقعيت اين است كه اعلام ابعاد واقعي مسئله مسكن، ضرورتاً نمي‌تواند به سود برخي از مسئولين باشد. در واقع تعريف ابعاد يك مسئله بزرگ مستلزم پذيرش بار سنگين الزامات اجرايي آن است. ممكن است بتوان براي600 هزار واحد مسكوني درسال برنامه‌ريزي كرد، اما آيا وزارت مسكن مي‌تواند براي توليد 2 ميليون واحد مسكوني برنامه ارائه دهد؟ آيا مي‌تواند در جريان توليد مصالح، تغيير و تحول صنايع، تحول جريان نقدينگي و در دست گرفتن ورود و خروج پول مؤثر باشد؟ اگر مسوولي نتواند متناسب با نياز‌هاي واقعي، برنامه‌ريزي كند، بايد پاسخگو باشد. اما واقعيت اين است كه اگر صورت مسئله مسكن به درستي طرح نشود ما در آستانه بحران‌هاي بزرگي قرار مي‌گيريم.

فهم ابعاد معضل مسكن به اندازه‌اي راحت است كه شما حتي اگر از پنجره به بيرون نگاه كنيد، به راحتي مي‌توانيد نسبت بالاي جمعيت جوان را به عنوان متقاضيان مسكن، درك كنيد. اين افراد خانوارهاي جديدي را تشكيل خواهند داد، هر سال سال‌نامه آماري چاپ مي‌شود. از سال 75 سرشماري نفوس و مسكن نيز صورت مي‌گيرد. به راحتي از روي سرشماري نفوس و مسكن مي‌توان به وضعيت مسكن و ميزان و كيفيت آن پي برد. كيفيت زندگي در بخش مسكن به راحتي قابل محاسبه است. اين گونه نيست كه تصور شود كه كار پيچيده و غير قابل دسترسي است. اگر مدتي پيش قيمت امروز مناطق جنوب تهران را براي شما مطرح مي‌كردند، باور نكردني وخنده‌دار به نظر مي‌رسيد، اگر شما چنين پيش‌بيني ‌اي مي‌كرديد، باعث خنده‌ي مخاطب خود مي‌شديد؛ در عقل شما نيز شك مي‌كردند و مورد تمسخر واقع مي‌شديد، اما چنين اتفاقي افتاده است. ابعاد مختلف معضل مسكن در جامعه امروز كاملاً ملموس است و همه چيز را تحت الشعاع قرار داده است.

 در اين شرايط نبايد از اين موضوع غفلت كرد كه بخش مهمي از ريشه‌ي همه‌ي معضلات اجتماعي از جمله انواع جرم و جنايت، اعتياد و و ديگر ناهنجاري‌هاي اجتماعي و .... در بخش مسكن نهفته است.
اگر به شهر تهران و حاشيه‌ي آن و ديگر شهرها توجه كنيم، مي‌بينيم كه جرم و جنايت و گناه وضعيت نامتعارفي پيدا كرده است‌. بخش مهمي از ريشه‌هاي تمام اين معضلات در نابساماني‌هاي بخش مسكن نهفته است. بسياري از درگيري‌ها و فشارهاي رواني موجود در جامعه ناشي از نبود مسكن است. اگر نتوانيم مسكن را ساماندهي كنيم و تقاضاي موجود را پاسخ دهيم، نمي‌توانيم جامعه را كنترل كنيم.

 آمار و مبناي طرح جامع مسكن هيچ گاه پاسخ‌گوي مشكل مسكن نخواهد شد صورت مسأله انحرافي است
 احتمال وجود انگيزه‌هايي غير اقتصادي!

براي ايجاد و توليد مسكن، پول و توان شما كافي نيست بلكه مهم ترين مسأله زمان است
 زمان و فرصت را با لطايف و حيل مختلف از ما گرفته و مي‌گيرند و ما را در ميانه‌ي يك بحران عظيم رها مي‌كنند

خبرنگار:
در اين شرايط توصيه سياستي شما براي مواجهه با مسئله مسكن در كشور ما چيست؟

دكتر ستاريان:
تنها اين نکته را يادآوري مي‌كنم و هشدار مي‌دهم؛ براي نجات واقعي جامعه از بحران‌هاي بزرگي كه در نتيجه افزايش فاصله ميان عرضه و تقاضا پديد خواهد آمد، بايد عرضه و توليد را با يك برنامه‌ريزي سريع و به شدت افزايش دهيد.

از سوي ديگر تذكر مي‌دهم كه آمار و مبناي طرح جامع مسكن غلط است. البته درباره‌ي بخش‌هاي ديگر طرح نيز نقد‌هايي اساسي ديگري نيز وجود دارد. اين طرح هيچ گاه پاسخ‌گوي مشكل مسكن نخواهد شد. بايد كار كارشناسي قوي‌تري در اين باره صورت گيرد. ابتدا بايد صورت مسأله را به درستي تعريف كنند. صورت مسأله و مشكلي كه در اين جا تعريف شده انحرافي است. دهك‌هاي خانوارهاي مختلف، آمار آن‌ها، توان خريد‌شان، و ... را آورده‌اند اما در پايان هيچ برنامه‌اي براي آن‌ها ارائه نداده‌اند و در همين آمارها نيز آمارهاي نادرستي وجود دارد.

خبرنگار:
 شما ديدگاه‌هاي خود را به اطلاع اعضاي كميسون عمران مجلس هم رسانده‌ايد؟

دكتر ستاريان:
 كليات طرح در كميسيون (مجلس هفتم ) تصويب شد. چندين بار از طريق دوستان به اطلاع اعضاي كميسيون مجلس رسانديم كه در رابطه با طرح جامع مسكن بحث‌هايي وجود دارد. اما هيچ توجهي نشد.

خبرنگار: 
 آيا امكان ندارد انگيزه افرادي كه به تحريف آمار مي‌پردازند، تنها سود مادي و منافع نهفته دربخش مسكن باشد؟

دكتر ستاريان:
نه! ممكن نيست.

خبرنگار:
يعني شما معتقد به احتمال وجود انگيزهاي غيراقتصادي در تحريف آمار و اطلاعات هستيد؟

دكتر ستاريان:
به طور قطع!
بايد دقت كنيم كه اگر ما با يك نقصان در تغذيه كشورمواجه شويم، راه‌حلي وجود دارد. بلافاصله اقدام به واردات مي‌كنند تا نياز مردم را تأمين كنند. اين مشكل در يك فرصت كوتاه به راحتي قابل رفع شدن است. اگر به هيچ وجه اشتغال موجود نباشد و بيكاري غوغا كند، براي حل مشكل اشتغال نيز در كشوري كه از سرمايه و درآمد نفتي برخوردار است كافي است كه حتي شغل كاذب ايجاد كنند. اما براي توليد مسكن، پول و توان شما كافي نيست، بلكه مهم ترين مسأله زمان است. شما نمي‌توانيد مسكن را وارد كنيد. توانايي توليد در كشور نيز بسيار محدود است. اگر زمان از ما گرفته شود، هيچ كاري نمي‌توان انجام داد و در اين صورت به طور قطع ما دريك سراشيبي قرار مي‌گيريم كه به هيچ نحو قابل كنترل نيست. در بخش مسكن، اگر پول، توان بالا و مديريت قوي هم داشته‌ باشيم، بدون زمان هيچ كاري نمي‌توان انجام داد. تا كنون زمان و فرصت را با لطايف و حيل مختلف از ما گرفتند و مي‌گيرند و ما را دراستانه‌ي يك بحران عظيم رها مي‌كنند.

خبرنگار:
آيا اين يك تحليل بدبينانه نيست؟

دكتر ستاريان:
من هم مدت‌ها خوش بينانه به آن نگاه مي‌كردم و فقط انگيزه‌ي سود را عامل تحريف اين آمار مي‌دانستم، معتقد بودم عده‌اي نيز نادانسته و يا تابع وقايع روزمره و خوش خدمتي كردن‌ها به اين اتفاقات دامن مي‌زنند، اما امروز به هيچ وجه چنين عقيده‌اي ندارم.

از ديد من قضيه جدي است! در طول اين مدت، در هر صحبتي كه درباره بخش مسكن طرح شده است، به راحتي صورت مسئله را پاك كردند ومشكل واقعي اين بخش را حذف كرده‌اند. اگر فرض كنيم بخشي سودجو به دنبال اين قضيه هستند، بايد بسيار قوي باشند تا در همه‌ي اين مراكز با چنين قدرتي عمل كنند. هيچ گاه يك بخش سودجو، اين گونه عمل نمي‌كند. يعني بخش سودجو به گونه‌اي زيركانه عمل مي‌كند كه اين شرايط را براي هميشه ادامه دهند و سود را از آن خود كنند، اما اگر بحراني رخ ‌دهد، اين روند براي هميشه به طور كامل ادامه نمي‌يابد، در اين صورت منافع سودجويان نيز به خطر مي‌افتد. همه دنيا از اهميت مسكن براي جوامعي چون جامعه ما آگاهند و دنيا نيز خوب مي‌داند برنامه هاي غلط و انحرافي در بخش مسكن چه تبعاتي به دنبال خواهند داشت.

وضعيت مسكن با همه اركان اجتماعي جامعه بشري درارتباط تنگاتنگ است. با امنيت، بهداشت روان جامعه، مسائل كلان اقتصادي، سياسي و جرائم قضائي، عدالت اجتماعي و... . بسياري از نارضايتي‌هايي كه در جامعه ديده مي‌شود، ناشي از بي‌خانماني و نبود ‌مسكن است. بيشتر استرس‌هايي كه در فرد و در پي آن در جامعه وجود دارد، ناشي از وضعيت نابسامان مسكن است.

از اين رو در شرايط فعلي اهميت وزارت مسكن هم از منظر اخلاق‌گرانه و هم از منظر سياست‌گذاري عمومي قابل مقايسه با ساير وزارت‌خانه‌ها نيست، چرا كه اين وزارت‌خانه داراي قدرت تاثيرگذاري زيادي بر جزئيات زندگي فردي و اجتماعي انسان‌هاست و به نوعي بستر بهبود فعاليت‌هاي ديگر را ايجاد مي‌كند. پس از دست يابي به اين بستر مي‌توانيم از آموزش، بهداشت و ... بهتري برخوردار شويم.

ايجاد معضل مسكن تنها كانالي است كه مي‌تواند اهداف دشمنان نظام را محقق كند. ريشه‌ي عمده مسائل و معضلات اجتماعي، به نوعي در بخش مسكن نهفته است. مراكز سياسي تأثيرگذار و دشمنان ايران نيز خوب مي‌دانند چه اتفاقي در حال وقوع است.

مسكن از اهميت بسيار بالايي در تحولات سياسي- اجتماعي يك جامعه برخوردار است. در يك بررسي جامعه شناختي با مروري بر تاريخ انقلاب‌هاي جهان به اين نتيجه مي رسيم كه هيچ انقلابي بدون مسئله مسكن شروع نشد. هيچ جامعه‌اي بي تأثير از تغيير و تحول مسكن نيست، بلكه عامل اساسي برخي از انقلاب‌ها مسكن بوده است؛ چرا كه مسكن نياز حياتي انسان و يكي از بنيان‌هاي تأثيرگذار اجتماعي-سياسي است كه در قوانين و سياست‌هاي هر كشوري جايگاه مهمي دارد. از اين رو نان، مسكن و آزادي را به عنوان 3 شالوده و بنيان اساسي آن انقلاب‌ها مطرح مي‌كنند.

به همين دليل وقتي صحبت از وجود يك انگيزه خاص درپشت اين ماجرا مي‌كنم، نبايد به سادگي از آن گذشت. اگر در حد يكي، دوبار اين اتفاق مي‌افتاد، جاي بحث نداشت، اما وقتي سايه اين حركت و رد پاي آن را در همه جا همچون طرح جامع شهر تهران، طرح جامع مسكن، در آمارها، برنامه‌ريزي‌ها، سخنراني‌ها، برنامه‌ چشم‌انداز، برنامه‌ چهار ساله دولت و ...مي‌بينيم ، جاي تفكر و تأمل دارد.

تمام تحليل گران سياسي-اجتماعي دنيا مي‌دانند كه نظام جمهوري اسلامي ايران در جاي‌گاهي ايستاده كه به راحتي نمي‌توانند آن‌ را با چالش‌ مواجه كنند، اما ايجاد معضلات اجتماعي تنها روشي است كه مي‌تواند اهداف دشمنان نظام را محقق كند؛ از سوي ديگرريشه‌ي ‌عمده‌ي معضلات اجتماعي به نوعي دربخش مسكن نهفته است. از اين رو معضل مسكن تنها شيوه‌اي است كه مي‌تواند اهداف دشمنان نظام را محقق كند.

آماري از زنداني‌هاي موجود داراي مسكن و فاقد مسكن، آماري از ميزان جرايم و اين که از چه بخش، ناحيه و چه افرادي سر مي‌زند، نشان دهنده اين واقعيت است. اين آمارها در تمام دنيا مورد مطالعه قرار گرفتند. مشكل بسيار بزرگ است. اين اندازه كه نه وزارت مسكن و نه دولت به تنهايي از عهده‌ي آن بر نمي‌آيند. يعني تمام بدنه‌ي نظام بايد براي حل اين مشكل تدبيري بيانديشند. در واقع تورم ناباورانه قيمت مسكن، نه بحران اصلي، بلكه نمود و نشانه آغاز بحران‌هاي بسيار بزرگ‌تري است كه در آينده نزديك امكان وقوع آن مي‌رود. بايد به اين موضوع بيانديشيم كه اگر2، 3 سال آتي را با همين خوش خيالي و سر پنهان كردن در زير برف پيش ببريم وقادر به توليد و پاسخ‌گويي نباشيم با چه مشكلاتي مواجه مي‌شويم.

اگر به صورت مسئله درست دقت نكنيم، به تعبير ديگر به جاي آن‌كه صورت مسئله را حذف كرده يا آن را كوچك جلوه دهيم، واقع نگر نباشيم، در ارائه برنامه‌ و راهكار با شكست مواجه مي‌شويم. اين در حالي است كه متأسفانه تا كنون همواره سعي شده است كه مسكن را مسئله‌اي فرعي ببينند. هيچ يك از دولت‌هاي گذشته با موضوع مسكن جدي برخورد نكردند و معمولا دولت‌ها وزارت مسكن را در اختيار جناح‌هاي رقيب گذاشتند؛ چرا كه براي آن اهميتي قائل نبودند.

 

نویدنو : علاقمندان به پیگیری موضوع می توانند سایر قسمت های این گفتگو را در نشانی های زیر پیگیری نمایند.

سياست‌گذاري مسكن/
گروه سياست‌گذاري مسكن مركزمطالعات تكنولوژي دانشگاه علم وصنعت ايران بررسي كرد:
ابزار‌هاي مالياتي كنترل تقاضاهاي سوداگرانه در بازار زمين ومسكن

 

بازگشت به صفحه نخست         

                            

Free Web Counters & Statistics