نویدنو:28/10/1385

نویدنو- تحلیل زیر کار مخالفین دولت نیست، نتیجه تلاش اصلاح طلبان هم نیست،بل نتیجه عریانی واقعیت هاست که از زبان سایت انتخاب سرریز کرده است . جامعه ما در اکثر حوزه ها به چنین بن بستی مبتلا گشته است ، که دیر یا زود از زبان عناصر دولتی وحواشی آن بازگو گشته وراه خودرا در گفتمان اجتماعی خواهد یافت . باور کنیم که واقعیت عینی از هر ایده ای گویاتر وجان سخت تر است .

بازار مسكن؛ از سوداگري تا ثروتهاي افسانه اي

 كالبد شكافي يك پرونده

نويسنده: امير روحپرور

خبرگزاري انتخاب : «اژدهاي خفته يك بار ديگر بيدار شد و طوفان «قيمتها» بازار مسكن را در نورديد» اين جمله تعبيري است كه شايد از زبان برخي از دست اندركاران اين روزها شنيده باشيد.

بررسي وضعيت بازار شكننده مسكن در سال جاري نشان مي دهد كه اين بازار پس از يك دوره ركود چهار ساله، با «ركود تورمي» مواجه شده است، ركودي كه نتيجه آن آشفتگي و نابساماني در بازار زمين و مسكن بوده است.

همزمان با اين اتفاق، همان طور كه برخي از تحليلگران اعلام كرده اند، سيل ويرانگر نقدينگي با تغيير مسير خود، بازار مسكن را هدف قرار داد و هر چند كه ساخت و ساز در كشور با رونق نسبي همراه نيست، اما بنابر شواهد موجود بخشي از نقدينگي سرگردان در جامعه به اين بخش گسيل شده است.

بررسيهاي انجام شده نشان مي دهد وضعيت سرمايه گذاري در بخش ساختمان و مسكن از سال 82 در تهران دچار ركود گرديد و در سالهاي 83 و 84 با تسريع به ساير شهرهاي بزرگ به صورت وسيعتري تداوم يافت.

اين بخش در سالهاي پاياني دهه 70 بسيار سودآور گرديد و درست در همين زمان و اوايل دهه 80 بود كه از رونق بسيار مطلوبي برخوردار شد و در آن سالها كه اوج ساخت و سازها بود، بسياري از سرمايه گذاران، انبوه سازان و بساز و بفروشها به اين بخش روي آوردند كه در نتيجه آن سرمايه كلاني نيز جذب شد.

در آن مقطع علاوه بر صنعت ساختمان، 2500 حرفه وابسته به آن از رونق مطلوبي برخوردار شد اما اين وضعيت چندان ادامه نيافت و مسكن وسيله اي براي سوداگري برخي از واسطه ها و سرمايه داران شد و درست در زماني كه اين بخش تجربه يك عملكرد موفق در توليد را در كارنامه خود به ثبت مي رساند، ورود پولهاي هنگفت سرگردان سوداگران معادله ها را برهم ريخت.

آنان كه فقط به فكر پركردن جيبهاي خود بودند از خانه و آپارتمان گرفته تا زمين، اراضي كشاورزي و ويلاها را مورد معامله قرار مي دادند و در آن زمان بود كه تحت تأثير فعاليت همين فرصت طلبان «احتكار مسكن» شكل گرفت، احتكاري كه گاه مجريان خود را صاحب ثروتهاي افسانه اي و بادآورده مي كرد.

بورس بازي آنان انفجار قيمتي را رقم زد و همين امر مسكن را به آستانه قيمتي خود نزديك كرد و اين خود آغازي بر يك ركود طولاني مدت بود، چرا كه قيمتها به حدي افزايش پيدا كرده بود كه قدرت خريد عموم در برابر آن ناچيز بود.

كم كم بازار داغ مسكن به سردي گراييد و معاملات روز به روز كاهش يافت و به دنبال آن نقدينگي سرگردان موجود در جامعه كه اين بخش را آشيانه خود قرار داده بود، خروج خود را از بازار مسكن آغاز كرد.

هدف بعدي چه بود! بازار طلا، تلفن همراه، ماشين و يا... . هيچكدام!؟ نشانه ها از جاذبه هاي بورس حكايت داشت و همين امر چراغ سبزي بود كه سيل نقدينگي وارد تالار شيشه اي شود... و اين يعني سرآغاز يك خواب عميق در بازار مسكن.

مسكن؛ از تنفس مصنوعي تا كما!

در ابتداي دهه 80 بحران مسكن، تحت تأثير انفجار قيمتها، كاهش قدرت خريد مردم، كاهش شديد خريد و فروش زمين و مسكن و خروج سرمايه ها از مسكن به سمت بورس اوراق بهادار با به خواب رفتن اين بخش ختم به خير شد.

دوباره بازار مسكن از سكه افتاد و ساخت و ساز نيز تحت تأثير ركود ايجاد شده كاهش يافت.در شهرهاي بزرگ كشورمان بسياري از پروژه هاي انبوه سازي به اميد روزهاي بهتر رها شدند و به دنبال آن كار و بار بساز و بفروشها حسابي از رونق افتاد.ركود در بخش مسكن بتدريج اعتراض برخي از تشكلهاي صنفي را برانگيخت و همين موضوع زنگهاي خطر را براي اين صنعت مهم به صدا درآورد.
 
دولتي ها به فكر فرو رفتند كه راهكار چيست؟
نسخه هاي مختلفي را براي اين بيمار تجويز كردند كه مهمترين آنها تزريق پول بود.افزايش وام هم در دستور كار قرار گرفت و بتدريج سقف وام از 5/3 ميليون تومان به 7 و بعدها تا 12 ميليون تومان افزايش يافت، غافل از اينكه وام بارها امتحانش را پس داده بود و اين دارو هم نتوانست اين بيمار را از كما خارج كند.دست اندركاران به فكر تنفس مصنوعي افتادند، اما بازار مسكن به شوك نياز داشت! نه تنفس مصنوعي؟!

طرحهاي مختلف يكي پس از ديگري تدوين شدند، رسانه ها هر روز اخبار متفاوتي را در اين خصوص منتشر مي كردند، اما هيچ كدام مسكن را از سي . سي . يو خارج نكرد.

در همين حال اجراي طرحهاي وزارت مسكن و شهرسازي كه از جمله آنها مي توان به اسكان، فروش متري، اجاره به شرط تمليك و طرحهاي ضربتي اشاره كرد، نيز نتوانست ضمن تأمين نياز مردم، ثبات نسبي قيمتها را به ارمغان آورد. در آن زمان اعلام شد كه 5/13 ميليون خانوار ايراني در 12 ميليون واحد مسكوني شهري و روستايي زندگي مي كنند و حدود 5/1 ميليون ايراني بدون مسكن هستند و يا به طور مشترك از يك واحد استفاده مي كنند.

در همين رابطه يكي از مسؤولان هم گفته بود كه نياز سالانه ايران به مسكن يك ميليون واحد است، اما به طور متوسط در كشور سالانه 650 هزار واحد مسكوني ساخته مي شود و اين امر نشان از عدم تعادل در بازار عرضه و تقاضاي مسكن است. در همين شرايط بسياري از شهروندان بدون مسكن با پس انداز بخش عمده اي از درآمد خود و با بهره گيري از وام براي خريد مسكن برنامه ريزي كرده بودند. اما رشد لجام گسيخته قيمت آپارتمان به حدي در شهرهاي بزرگ خودنمايي كرد كه اين شهروندان تحقق آرزوي خود را سرابي بيش نديدند! زيرا بهاي مسكن از 10 برابر درآمد متوسط سالانه يك خانوار شهري نيز بيشتر شده است.

اين در حالي است كه در استانداردهاي جهاني براي سنجش قدرت تهيه مسكن معياري وجود دارد كه براساس آن به طور متوسط هر خانوار بايد پنج برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسكن شود.در ايران اين نسبت در سال 59 حدود 2/9 و در سال 65 حدود 4/7 بوده، اما در حال حاضر اين نسبت براي كل كشور حدود 9 سال و براي تهران و برخي ديگر از شهرهاي بزرگ 12 تا 15 سال است.

همچنين براساس همين استانداردها، مسكن زماني دست يافتني تلقي مي شود كه براي اجاره آن بيش از 25 درصد يا براي بازپرداخت اقساط وامهاي رهني - مانند وامهاي بانك مسكن - بيش از 30 درصد درآمد ناخالص شخص هزينه نشود. اما اين دو شاخص در كشورمان بسيار بالا بوده و گاه تا 80 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص مي دهد...

تب سكه، شوك مسكن

تقريباً پس از يك دوره 4ساله، دوباره نشانه هاي بيداري اژدهاي خفته آشكار شد. بازار كمي رونق گرفت و دولت حمايت از انبوه سازان را در دستور كار قرار داد.

در اين شرايط بود كه نقدينگي پس از خروج از بخش مسكن و ورود به بورس كم كم راهي بازار طلا و سكه شد و بحراني را ايجاد كرد كه همه را بهت زده نمود و آن تب «سكه» بود.

اين تب همه را فرا گرفته بود . ورود نقدينگي چنان طوفاني برپا كرد كه نمونه آن را كمتر در تاريخ بازار طلا و سكه مي توان سراغ گرفت.

مدتي بعد بازار طلا از سكه افتاد و چون ديگر مانند گذشته بازار خودرو و تلفن همراه شيرين نبود، سرمايه ها، سرگردان باقي ماند و درست در همين مقطع بود كه با اعلام برنامه هاي وزارت مسكن براي خانه دار شدن مردم، صاحبان نقدينگي هوشيار شدند كه احتمالاً دوره خواب مسكن تمام شده است.

مصاحبه هاي متعدد مسؤولان جو رواني را به راه انداخت و جامعه در انتظار خبرهاي خوش در حوزه مسكن بود و در اين ميان شايعات زيادي بر سر زبانها افتاد.

سرانجام مسؤولان از پرداخت وام 10ميليون توماني به واجدين شرايط و نيز تسهيلات 5/3 ميليون توماني به مستأجران خبر دادند.اين موضوع به سرعت نقل محافل شد و رسانه ها هر روز تحليل و اخبار متفاوتي از جزئيات اين تسهيلات اعلام مي كردند و مدتي بعد با آغاز مرحله ثبت نام «تب» مسكن دوباره داغ شد.

براساس برنامه اي كه وزير اعلام كرده بود، قرار بود وامهاي 10ميليون توماني به 30هزار نفر پرداخت شود، اما شاهد بوديم كه براي آن 2ميليون متقاضي پيدا شد.

در طرح دولت پيش بيني شده بود كه اين وام تا پايان سال 88 به 150هزار نفر ديگر نيز پرداخت شود، اما اولين حركت نشان داد كه مسؤولان دست اندركار با چه حجم انبوهي از تقاضاي بي پاسخ در بخش مسكن مواجه هستند.

به هرحال زنجيره داستان مسكن با گراني برخي از مصالح ساختماني، آهن آلات و دستمزدها تكميل شد و فرجام آن به همراه سوداگري دلالان وضعيتي را به وجود آورد كه از آن به عنوان «بحران دوم مسكن» مي توان ياد كرد.

همزمان با اين موضوع خيلي از صاحبخانه ها كه چشم طمع به وامها دوخته بودند، اجاره خانه ها را در شهرهاي بزرگ افزايش دادند كه اين امر داد مستاجران را در آورد و همه اين اتفاقات درحالي روي داد كه چندماه بعد معلوم شد اين وامها به تعداد محدودي از متقاضيان پرداخت شده است.

مسؤولان در ادامه با توجه به انتقادات مطرح شده در مورد شيوه پرداخت وامهاي 10ميليون توماني به فكر اصلاح مقررات افتادند، اما باز هم اين وام نه تنها مشكلي را حل نكرد، بلكه يك گره به گرههاي قبلي افزود.

البته اين نكته را نبايد فراموش كرد كه بسياري از تحليلگران معتقدند كه وامهاي مسكن خاصيتي جز افزايش قيمتها در اين بخش ندارد، زيرا ساختار اقتصاد بيمار است و با افزايش وامها به هر ميزان و به بهانه وجود اين وامها سوء استفاده كنندگان قيمتها را با توسل به ابزارهاي مختلف افزايش مي دهند. هرچند كه خيلي از همين وام ها وسيله اي براي سوداگري شده و سر از بنگاههاي املاك در مي آورند.

 

بازگشت به صفحه نخست